¿Qué es la fianza?
La fianza es una garantía en metálico que el arrendatario entrega al arrendador para asegurarle que va a cumplir sus obligaciones contractuales, tanto en arrendamientos de vivienda como en aquellos destinados a otros usos.
La fianza se regula en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Características de la fianza
La fianza es obligatoria, salvo en los contratos de arrendamiento celebrados con la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados.
Si no se presta la fianza, la relación jurídica no será válida y, por ende, el contrato será nulo.
El importe de la fianza del arrendamiento de una vivienda es el equivalente a una mensualidad de renta y a dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza.
En los arrendamientos de vivienda de hasta cinco o siete años, si el arrendatario es una persona jurídica, el valor de estas garantías no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
En el resto de contratos de arrendamiento, no hay un límite al valor de las garantías adicionales.
Durante los cinco, o siete si el arrendatario es una persona jurídica, primeros años del contrato, la fianza no podrá sufrir ninguna alteración, aunque la renta varíe.
Tras este período de tiempo, las partes podrán pactar un nuevo importe de fianza.
Sin embargo, cada vez que el contrato se prorrogue, la fianza podrá ser variada hasta que sea igual a una o dos mensualidades de renta.
La disposición adicional tercera (LAU) establece la posibilidad de que las Comunidades Autónomas impongan la obligación a los arrendadores de que depositen el importe de la fianza en un ente público de la Administración Autonómica.
¿Cuándo es exigible la devolución de la fianza?
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, con entrega del inmueble y las correspondientes llaves, el importe de la fianza debe ser restituido al arrendatario en el plazo de un mes.
Si el arrendador no lo devuelve en dicho plazo, nace el derecho del arrendatario a reclamarlo y, además, devengará intereses.
En el caso de que el arrendatario haya incurrido en alguna responsabilidad (daños en el inmueble o deudas), se restituirá la diferencia entre el importe entregado en concepto de fianza y la cantidad que el arrendador destina a cubrir la responsabilidad imputable al arrendatario.
¿Cómo puedo reclamar al arrendador la devolución de la fianza?
El arrendatario podrá reclamar el importe de la fianza extrajudicialmente mediante un burofax en el que exigir el importe, o la cantidad resultante de haber compensado las deudas que tuviera pendientes con el arrendador, el interés legal correspondiente y advertir de que, si no se recibe respuesta o esta es insatisfactoria, se procederá a la vía judicial.
La demanda deberá presentarse ante el Juzgado competente del domicilio del inmueble.
Y podrá presentarla directamente el arrendatario si la cuantía no excede de 2.000 euros.
No obstante, es recomendable buscar el asesoramiento de un abogado como RRYP Global para asegurar que el proceso se realiza de forma legal y efectiva.
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