Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad en España un inmueble heredado en el extranjero
Qué es el legado vindicatorio (legado con adquisición directa) y en qué países existe
En Derecho comparado se habla de legado vindicatorio para describir una disposición testamentaria con eficacia real: el bien (o el derecho real) se atribuye directamente al legatario desde la apertura de la sucesión, sin que el legatario se limite a tener un mero “crédito” frente a los herederos.
No es una idea exótica en Europa: muchos ordenamientos conocen, con matices, mecanismos de adquisición inmediata mortis causa, como es el caso de Polonia, que prevé expresamente el zapis windykacyjny, por el cual el causante puede ordenar en testamento notarial que una persona adquiera el objeto del legado “con el momento de la apertura del caudal”.
En España, la figura del legado vindicatorio es desconocida en el Derecho común, ya que el legatario, con carácter general, debe solicitar de los herederos la entrega de la cosa legada.
Hecha esta aclaración, el verdadero problema práctico no es “si España lo conoce” en abstracto, sino cómo traducir registralmente un título sucesorio extranjero que emplea categorías propias y pretende producir un efecto real sobre un inmueble situado en España.
Qué ley se aplica y qué exige el Registro de la Propiedad en España (lex rei sitae)
El Reglamento (UE) 650/2012 quiere evitar que una sucesión internacional se “fragmente” por fronteras.
El Tribunal de Justicia recuerda que la ley sucesoria aplicable rige la transmisión a herederos y, en su caso, a legatarios.
Ahora bien, el propio Reglamento excluye del ámbito sucesorio los aspectos estrictamente registrales: la inscripción y sus requisitos pertenecen al Derecho del Estado donde está el Registro (para inmuebles, lex rei sitae).
Es decir: El modo de acceder al Registro de la Propiedad español, la suficiencia documental y la calificación registral se someten a las reglas españolas.
La consecuencia práctica es crucial: el expediente debe construirse en dos planos simultáneos: (i) acreditar con un título sucesorio eficaz que el legatario es titular por causa de muerte; y (ii) presentar ese derecho en un formato “inscribible” conforme al sistema español.
Sentencia Kubicka (TJUE): por qué no pueden rechazar la inscripción solo porque “esa figura no existe” en España
En este contexto, la sentencia Kubicka (TJUE, asunto C-218/16) es la pieza que despeja la objeción más frecuente: “no puedo reconocer efectos reales a un legado ‘vindicatorio’ porque mi Derecho no conoce esa institución”.
El TJUE resuelve la cuestión de manera clara: Interpretar la exclusión registral como si permitiera expulsar del Reglamento la propia adquisición mortis causa por legado vindicatorio llevaría a una fragmentación incompatible con el sistema del Reglamento.
Y concluye que los arts. 1.2.k), 1.2.l) y 31 del Reglamento se oponen a esa denegación basada únicamente en la falta de “encaje” institucional.
Ojo: Kubicka no elimina la lex rei sitae registral. Lo que impide es el “no” automático por exotismo dogmático.
El Registro puede seguir exigiendo lo que exige siempre: documentación suficiente, tracto, identificación de finca, impuestos, etc., pero no puede usar la inexistencia conceptual de la figura como razón suficiente para negar la eficacia sucesoria cuando la ley aplicable la reconoce.
Documentos para inscribir en España una herencia extranjera
En España, la Ley Hipotecaria prevé expresamente la admisión de títulos extranjeros en el Registro:
Se inscriben los títulos otorgados en país extranjero “que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes”.
Además, exige que el título inscribible conste en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico en la forma reglamentaria.
Traducido a la práctica de una sucesión internacional, el punto de partida es siempre el mismo: necesitas un título sucesorio apto y, sobre esa base, construir el título registral para España.
Cuando estamos dentro del ámbito del Reglamento 650/2012, el Certificado Sucesorio Europeo (CSE) merece atención especial: el Reglamento indica que debe facilitar que herederos y legatarios acrediten su cualidad y derechos en otros Estados miembros y añade que el certificado constituye un documento válido para la constancia registral de bienes sucesorios, sin perjuicio de las exclusiones registrales.
En otras palabras: el CSE suele ser la vía más rápida para probar ante el Registro español que el bien concreto fue atribuido al legatario por la ley sucesoria aplicable. Pero incluso con CSE, el registrador puede pedir información o documentos adicionales exigidos por el Derecho español del Registro.
Cómo se inscribe en España un inmueble heredado por legado vindicatorio
Aquí conviene pensar como un registrador: lo que se pretende no es “importar una figura”, sino inscribir un derecho real español (normalmente, dominio) adquirido por sucesión.
El itinerario típico es el siguiente: Primero, se acredita qué ley rige la sucesión y qué efectos atribuye al legado.
Luego, se aporta un título sucesorio que individualice el inmueble y finalmente se formaliza la presentación ante el Registro español con la documentación en forma inscribible, de modo que el registrador pueda verificar suficiencia, identidad y congruencia, conforme a la lex rei sitae.
Motivos habituales por los que el Registro suspende la inscripción
Suficiencia e individualización:
el Registro necesita que el título identifique con precisión finca, causante, legatario y alcance del derecho adquirido. El Reglamento permite a las autoridades de registro comprobar que el derecho del causante sobre el bien está probado conforme a la ley del Estado del Registro.
Fiscalidad:
el propio Reglamento deja en manos del Derecho nacional si la constancia registral puede supeditarse al pago de impuestos. Y la práctica española es especialmente sensible a la acreditación del cumplimiento tributario en transmisiones mortis causa.
“Fuerza en España” del título extranjero:
si el documento viene de fuera, hay que encajar su eficacia en España (por circulación europea de documentos públicos, por reconocimiento cuando proceda, etc.). Y, en todo caso, la Ley Hipotecaria contempla la inscripción de títulos extranjeros con fuerza en España.
Conclusión
Inscribir en España un inmueble adquirido por “legado vindicatorio” no consiste tanto en convencer al Registro de una categoría extranjera, sino en acreditar una adquisición sucesoria y presentarla en forma registralmente inscribible conforme a la lex rei sitae.
El Reglamento 650/2012 separa con claridad ambos planos: la ley sucesoria rige la transmisión, pero la inscripción y sus requisitos se someten al Derecho del Estado del Registro.
La sentencia Kubicka cierra la puerta a la negativa automática basada en que “aquí no existe esa figura”:
Si la ley sucesoria aplicable reconoce efectos reales al legado, un Estado miembro no puede negar ese efecto por puro rechazo institucional.
A partir de ahí, la clave está en el expediente sucesorio: título sucesorio eficaz, prueba clara del derecho del legatario, y cumplimiento de los requisitos documentales, registrales y fiscales españoles.
RRYP Global, abogados de herencias internacionales en España.
