Los contratos de compraventa de vivienda pueden contener cláusulas abusivas que impongan gastos a los prestatarios-consumidores de forma indebida. Una situación particular ocurre cuando el comprador se subroga a un préstamo hipotecario existente y, al mismo tiempo, modifica condiciones del contrato.
Desde 2015, el Tribunal Supremo comenzó a declarar nulas las cláusulas que obligaban a los prestatarios-consumidores a asumir ciertos gastos relacionados con hipotecas, pero en casos de subrogación con modificación de préstamo, la jurisprudencia fue incierta durante un tiempo.
En este artículo, vamos a explicarte cuál es el estado actual de la ley y te daremos información sobre cómo reclamar la devolución de la deuda de hipotecas subrogadas.
Evolución de la jurisprudencia
El fallo del Tribunal Supremo en 2015 sobre la nulidad de las cláusulas de gastos representó un hito importante para los consumidores. Sin embargo, en contratos de compraventa con subrogación de préstamo hipotecario, la situación era distinta porque implicaba tres operaciones en una: compraventa, subrogación y modificación del préstamo. Debido a esta complejidad, las resoluciones judiciales sobre la nulidad de las cláusulas eran dispares, lo que llevó a una considerable confusión y a que muchos consumidores tuvieran dificultades para reclamar la devolución de los gastos.
En 2021, la situación comenzó a cambiar a favor de los consumidores, con una mayor tendencia de los tribunales a declarar la nulidad de las cláusulas que imponían gastos injustos en este tipo de contratos. Las decisiones judiciales comenzaron a reconocer que las entidades financieras tenían interés en la formalización y modificación de los préstamos hipotecarios, lo que significaba que las cláusulas que imponían estos gastos al consumidor eranpotencialmente abusivas.
Qué gastos puedes reclamar
Los gastos que pueden ser reclamados son aquellos relacionados con la formalización, inscripción y tramitación del préstamo hipotecario modificado en un contrato de compraventa con subrogación. Sin embargo, es importante recordar que no todos los gastos pueden ser recuperados. Por ejemplo:
- Gastos de notaría: En estos casos, la notaría puede dividirse en tres partes: compraventa, subrogación y modificación del préstamo. Se puede reclamar hasta 1/6 del total de los gastos de Notaría.
- Gastos del Registro de la Propiedad: Puedes reclamar 1/3 de los gastos relacionados con la inscripción de la modificación del préstamo hipotecario.
- Gastos de gestoría: También se puede reclamar 1/3 de estos gastos.
Requisitos para reclamar
Para poder reclamar la devolución de estos gastos, debes cumplir con ciertos requisitos:
- Ser consumidor: Debes ser el comprador-prestatario-consumidor en el contrato de compraventa con subrogación y modificación del préstamo hipotecario. Normalmente, esto aplica a personas físicas y no a entidades jurídicas.
- Plazo de prescripción: Aunque la acción de nulidad es imprescriptible, la acción para reclamar la devolución tiene un plazo de prescripción. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han sugerido que el cómputo del plazo de cinco años comienza con la fecha de la sentencia declarativa de la nulidad de la cláusula de gastos o desde que el consumidor pudo saber que podía reclamar. Las fechas clave son el 23 de enero de 2019 y el 9 de julio de 2020, lo que significa que las reclamaciones deben ser presentadas antes del 23 de enero de 2024 o el 9 de julio de 2025, respectivamente. Es fundamental reclamar antes de estas fechas para evitar la pérdida de derechos.
Intereses y costes judiciales
Además de los gastos recuperables, las entidades financieras pueden ser condenadas al pago de intereses legales desde la fecha del pago indebido hasta la completa satisfacción del reclamante. Los intereses dependerán de cuándo se realice el pago final y si se resuelve de forma extrajudicial o judicial.
En caso de judicialización, las entidades financieras podrían ser condenadas a pagar los costes procesales, incluso si se allanan para evitar costes. Esto está respaldado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha sostenido que las entidades financieras no deben beneficiarse de la posibilidad de que los consumidores no reclamen debido al temor de elevados costes judiciales.
Consideraciones finales
Reclamar la devolución de la deuda de hipotecas subrogadas es un proceso que requiere conocimiento y atención a detalles legales. Con el cambio en la tendencia judicial y la claridad en torno a las cláusulas abusivas, es posible obtener la devolución de ciertas sumas relacionadas con la formalización, tramitación e inscripción de hipotecas modificadas en contratos de compraventa. Sin embargo, cada caso es único y puede requerir asesoramiento legal especializado para garantizar el cumplimiento de todos los requisitos y la presentación oportuna de la reclamación.
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